Bienes comunales: cómo funcionan y cómo dan certeza

Cuando una persona escucha por primera vez que su terreno está dentro de una comunidad agraria, casi siempre hace la misma pregunta:

“¿Entonces el terreno no es mío?”

La respuesta no es tan sencilla.

Los bienes comunales no funcionan igual que una propiedad privada.

Tampoco funcionan exactamente igual que un ejido.

Se trata de tierras que pertenecen a una comunidad agraria reconocida legalmente y cuya organización tiene una historia que, en muchos casos, existe desde hace cientos de años.

Por eso, antes de comprar, vender, heredar o construir, es importante entender cómo funcionan.

Ésta es probablemente la pregunta más importante.

En una propiedad privada, normalmente existe un propietario claramente identificado.

En los bienes comunales ocurre algo distinto.

Las tierras pertenecen al núcleo de población comunal reconocido conforme a la legislación agraria.

Las personas pueden tener derechos reconocidos sobre determinadas superficies o aprovechar ciertas tierras conforme a las reglas de la comunidad y de la legislación agraria.

Por eso no siempre puede decirse que una persona sea propietaria de una parcela de la misma forma en que alguien lo sería de una casa con escritura.

Comprender esta diferencia evita muchos problemas.

Ésta es una de las mayores confusiones.

Muchas personas creen que todos los terrenos terminan teniendo una escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

En los bienes comunales no necesariamente sucede así.

Los derechos de los comuneros normalmente se acreditan mediante documentos propios del régimen agrario y no mediante una escritura como ocurre en la propiedad privada.

Por eso, cuando alguien dice:

“Tengo un terreno comunal, quiero sacar mis escrituras.”

La primera respuesta no debe ser explicar cómo escriturar.

Primero hay que analizar si ese terreno puede o no llegar a convertirse en propiedad privada y cuál sería el procedimiento aplicable.

No todos los terrenos comunales siguen el mismo camino.

Otra diferencia importante es que muchas decisiones no dependen únicamente de una persona.

La comunidad tiene órganos de representación y una asamblea que participa en decisiones relevantes relacionadas con las tierras comunales.

Por eso hay trámites que no pueden resolverse únicamente firmando un contrato entre particulares.

Cuando una persona desconoce esto, corre el riesgo de adquirir derechos que después no podrá acreditar correctamente.

Si tu terreno pertenece a una comunidad agraria, las autoridades que normalmente intervienen no son las mismas que en una propiedad privada.

Dependiendo del caso, pueden participar la Asamblea de Comuneros, el Comisariado de Bienes Comunales, la Procuraduría Agraria, el Registro Agrario Nacional y los Tribunales Agrarios.

Cada una tiene funciones distintas.

Por eso es tan importante identificar primero el régimen jurídico del terreno.

Buscar una solución en la autoridad equivocada suele traducirse en pérdida de tiempo y, en ocasiones, de dinero.

No basta con responder sí o no.

Primero hay que saber exactamente qué derechos tiene la persona que pretende vender.

Éste es uno de los errores más costosos.

Hay quienes entregan todos sus ahorros porque alguien les asegura:

“No te preocupes, aquí todos compramos así.”

Años después descubren que la operación no produjo los efectos que esperaban.

Antes de entregar dinero, conviene responder preguntas como éstas:

• ¿Qué derechos tiene realmente quien vende?
• ¿Puede transmitirlos?
• ¿Qué procedimiento debe seguirse?
• ¿Qué documentos deben firmarse?
• ¿Qué autoridad debe intervenir?

Muchas compras problemáticas pudieron evitarse haciendo estas preguntas antes de firmar.

Sí pueden transmitirse derechos relacionados con tierras comunales.

Sin embargo, el procedimiento no funciona igual que en una propiedad privada.

Muchas familias piensan que basta con decir:

“Este terreno será para mi hijo.”

Pero cuando esa decisión nunca se formaliza conforme a las reglas aplicables, los problemas aparecen años después.

Por eso es importante dejar claramente definidos los derechos para evitar conflictos entre los integrantes de la familia.

Ésta es una pregunta muy frecuente.

Construir una vivienda sobre tierras comunales no otorga, por sí solo, la propiedad del terreno. La situación jurídica de la construcción y los derechos que puedan existir sobre ella dependerán de la calidad de quien la edificó, de los acuerdos y reglas de la comunidad, de los documentos existentes y de las circunstancias particulares del caso.

Sin embargo, la situación jurídica de una vivienda también puede verse afectada por el régimen del terreno donde fue edificada.

Por eso nunca conviene asumir que construir una casa convierte automáticamente a una persona en propietaria del terreno.

Antes de invertir los ahorros de toda una vida, vale la pena conocer con certeza cuál es la situación jurídica del inmueble.

Muchas personas tratan un terreno comunal como si fuera una propiedad privada.

Celebran contratos que no corresponden, creen que cualquier compraventa produce los mismos efectos o piensan que basta acudir con un notario.

Cuando después necesitan vender, heredar o solicitar un crédito, descubren que el camino era distinto desde el principio.

La mejor decisión siempre será conocer primero qué tipo de derechos existen sobre el terreno y cuál es la forma correcta de protegerlos.

Sí, pero no de manera directa.

Ésta es una de las diferencias más importantes entre las tierras comunales y la propiedad privada.

La propietaria de la tierra es la comunidad agraria.

El comunero puede tener reconocido el uso y disfrute de una parcela, ceder sus derechos a familiares o avecindados y participar en los bienes de uso común, pero eso todavía constituye un derecho comunal, no la propiedad privada del terreno.

Además, las tierras comunales tienen una protección especial: son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Sin embargo, esto no significa que necesariamente deban permanecer para siempre bajo ese régimen.

La Ley Agraria permite que una comunidad adopte el régimen ejidal mediante acuerdo de su Asamblea y conforme al procedimiento legal correspondiente. Una vez que la resolución se inscriba en el Registro Agrario Nacional, la comunidad se tendrá legalmente transformada en ejido.

A partir de ese momento podrán desarrollarse, cuando legalmente correspondan, los procedimientos propios del régimen ejidal.

Por tanto, una comunidad no pasa directamente a propiedad privada.

La ruta es:

• Primero adopta el régimen ejidal.
• Después, cuando legalmente corresponda, se delimitan y asignan las parcelas.
• Finalmente, si se cumplen los requisitos establecidos por la Ley Agraria, el ejido puede autorizar el dominio pleno respecto de las parcelas correspondientes.
• Sólo entonces, quien ejerza ese derecho podrá obtener el título de propiedad e inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad.

Una sola persona no puede convertir por sí misma las tierras comunales en propiedad privada ni modificar el régimen jurídico de la comunidad.

El cambio debe comenzar dentro de la comunidad, porque afecta al régimen jurídico de todo el núcleo agrario o de la parte que le corresponda a quienes aprueben la transformación.

Primer paso: confirmar quiénes tienen legalmente la calidad de comuneros.

La decisión no corresponde a todas las personas que viven en el poblado ni a quienes solamente ocupan un terreno.

Votan quienes aparecen legalmente reconocidos como comuneros.

Por eso debe revisarse:

• El padrón de comuneros inscrito en el Registro Agrario Nacional.
• La resolución o título que reconoció a la comunidad.
• El plano de las tierras comunales.
• Las parcelas que ya existen de hecho.
• Los conflictos de límites, posesión o sucesión que estén pendientes.

Una persona que habita allí, pero no está reconocida como comunera, puede organizarse, plantear la propuesta y solicitar orientación, pero no votará la transformación mientras no tenga reconocida esa calidad.

Segundo paso: llevar la propuesta a la Asamblea de Comuneros.

La comunidad puede decidir mediante su asamblea adoptar el régimen ejidal.

No se necesita que una autoridad política “autorice” primero la idea.

La decisión nace de la propia comunidad, pero la asamblea debe celebrarse cumpliendo estrictamente las formalidades agrarias.

El Comisariado de Bienes Comunales puede convocarla.

Si se niega, los comuneros interesados pueden solicitar la intervención de la Procuraduría Agraria para que los oriente y, cuando proceda conforme a las reglas de convocatoria aplicables, impulse la celebración legal de la asamblea.

Cuando se cumplen los requisitos legales, los comuneros que no desean convertirse en ejido pueden continuar como comunidad respecto de las tierras que les correspondan.

Esto evita que una decisión mayoritaria deje sin protección a quienes prefieren conservar el régimen comunal.

A diferencia de la propiedad privada, donde normalmente participan el notario y el Registro Público de la Propiedad, en los bienes comunales intervienen principalmente:

• El Comisariado de Bienes Comunales.
• La Asamblea de Comuneros.
• La Procuraduría Agraria.
• El Registro Agrario Nacional.
• El Tribunal Unitario Agrario, cuando existen conflictos.
• Y, una vez que el terreno llegue a convertirse en propiedad privada, el Registro Público de la Propiedad.

Por eso acudir primero a un notario generalmente no resolverá el problema.

Antes es indispensable conocer el régimen jurídico del terreno.

Es muy frecuente que las personas crean que ciertos documentos equivalen a una escritura.

No es así.

Por sí solos, los siguientes documentos o circunstancias no convierten un terreno comunal en propiedad privada ni modifican el régimen jurídico de las tierras comunales:

• un contrato privado de compraventa;
• una constancia de posesión;
• el pago del impuesto predial;
• una carta del Comisariado;
• construir una vivienda;
• vivir muchos años en el terreno;
• heredar verbalmente el inmueble;
• o pagar los servicios de agua y electricidad.

Todos esos documentos pueden servir para acreditar determinados hechos, pero ninguno sustituye el procedimiento legal para transformar el régimen de la tierra.

Éste es un caso diferente.

En muchas partes del país se formaron colonias completas sobre tierras comunales.

Cuando eso ocurre, la solución normalmente no consiste en convertir toda la comunidad en ejido.

Lo que suele buscarse es la regularización del asentamiento humano, mediante procedimientos especiales en los que intervienen diversas autoridades.

Por eso cada caso debe analizarse de acuerdo con la historia jurídica del terreno.

Si tu terreno pertenece a una comunidad agraria, no significa que nunca podrás tener escrituras.

Significa que primero debes conocer el régimen jurídico de la tierra.

Si la comunidad desea conservar el régimen comunal, las tierras continuarán sujetas a esas reglas.

Si la comunidad decide iniciar el proceso para adoptar el régimen ejidal y posteriormente se cumplen todas las etapas que establece la ley, será posible que, con el tiempo, los titulares de las parcelas obtengan una escritura de propiedad privada.

Comprender ese camino evita falsas expectativas, pero también demuestra que existen alternativas legales para construir certeza patrimonial cuando la propia comunidad decide avanzar en esa dirección.

Los bienes comunales forman parte de la historia, la identidad y la organización de muchas comunidades de nuestro país.

Por eso, antes de tomar decisiones sobre un terreno comunal, es fundamental conocer cuál es su situación jurídica y cuáles son los derechos que realmente existen sobre él.

A lo largo de esta guía viste que los bienes comunales no funcionan igual que una propiedad privada ni exactamente igual que un ejido. Cada régimen tiene reglas propias y caminos distintos para brindar certeza jurídica al patrimonio de las familias.

La buena noticia es que conocer esas diferencias te permitirá tomar mejores decisiones y evitar problemas que, en muchos casos, pueden prevenirse con información oportuna.

Recuerda que proteger tu patrimonio no siempre significa obtener una escritura. En ocasiones, el primer paso consiste en identificar correctamente el régimen jurídico del terreno y seguir el procedimiento que corresponda.

Informarte hoy puede evitarte muchos problemas mañana y brindarte mayor tranquilidad a ti y a tu familia.